Tôi có anh bạn ở chung cư Ngô Gia Tự, TP. Nha Trang. Cuộc sống của gia đình anh trong chung cư dở khóc dở cười, khó tưởng tượng ở thời buổi 4.0 này. Tất cả cũng là do sự xuống cấp của tòa nhà. Được biết, đã có nhiều dự án đưa ra để cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhưng bao năm rồi cũng chẳng đi đến đâu. Vấn đề này gần như là một cái kết chung cho các chung cư cũ.
Có một thực tế là chung cư cũ có rất nhiều tại các đô thị. Đa phần trong số chúng đều cũ kỹ, xuống cấp ảnh hưởng rất lớn đến mỹ quan đô thị. Do các chung cư cũ không thể sửa chữa lớn nên điều kiện sinh hoạt của cư dân trong đó cũng bị ảnh hưởng rất nhiều. Vì thế, người dân sống trong chung cư thì muốn có môi trường sống tốt hơn, còn nhà đầu tư lại muốn xây dựng mới để khai thác phần không gian của chung cư cũ. Nhu cầu xây dựng lại chung cư còn đến từ yêu cầu hiện đại hóa, tạo mỹ quan, chỉnh trang đô thị, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước.
Người ở chung cư cũ muốn thay đổi, nhà đầu tư cũng đã sẵn sàng, nhưng thực tế là rất ít chung cư cũ được xây mới. Vướng mắc lớn nhất là các quy định pháp lý, nhiều người dân đã dựa vào đó để gây khó dễ, không hợp tác, đòi bồi thường với mức cao... làm chậm quá trình triển khai thực hiện. Về mặt pháp lý, căn hộ chung cư thuộc dạng tài sản gắn liền với đất chứ không phải là quyền sử dụng đất để có thể thu hồi hay cưỡng chế giao mặt bằng. Vì thế, về mặt nguyên tắc, doanh nghiệp (DN) muốn lấy mặt bằng thì gần như phải mua lại tất cả các căn chung cư theo giá thỏa thuận.
Từ tháng 9-2021, Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chính thức có hiệu lực thi hành. Đây được xem là “bước ngoặt” về quy định pháp luật trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vốn bị vướng mắc thời gian qua. Một trong những quy định quan trọng nhất chính là hệ số đền bù, giải phóng mặt bằng (hệ số K) từ 1 đến 2 lần. Như vậy, việc thỏa thuận giữa người dân - DN đã có căn cứ rõ ràng hơn, được pháp luật quy định. Người dân không thể đòi bồi thường với mức giá “trên trời” được nữa.
Xét trên lợi ích chung của xã hội, Nhà nước điều tiết mức lợi nhuận của DN đầu tư xây dựng lại chung cư cũ không vượt quá 10% tổng vốn đầu tư. Vấn đề ở chỗ cả DN và người dân phải nhận thức được đây là việc có tính cộng đồng, việc quan trọng của toàn xã hội, vì cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nằm trong kế hoạch chỉnh trang đô thị của Nhà nước. Do đó, chủ sở hữu nên đồng thuận, chia sẻ với Nhà nước và DN, bởi lẽ qua đó, họ sẽ có môi trường sống tốt hơn, DN vẫn có lợi nhuận và Nhà nước đạt được mục tiêu về quản lý đô thị.
Nghị định 69/2021/NĐ-CP được kỳ vọng là công cụ hữu hiệu nhất để điều hòa lợi ích của các bên, mở ra hướng xử lý những chung cư cũ không còn phù hợp.
T.S
