Cách nào tháo nút thắt pháp lý cho biệt thự và căn hộ du lịch?

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ” do Hội luật gia Việt Nam tổ chức ngày 6/5, TS Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội luật gia Việt Nam, cho rằng tạo dựng được khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch là cấp thiết giúp phục hồi ngành du lịch.

Theo các chuyên gia, thực tế hiện các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, thống nhất đang gây lúng túng cho công tác quản lý và hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Tồn đọng hàng nghìn tỷ đồng

Theo TS Quyền, để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, nhà đầu tư, Chính phủ cần sớm có giải pháp tháo gỡ cho các dự án đã được đầu tư hàng trăm nghìn tỷ đồng nhưng đang “mắc kẹt” về pháp lý. Đồng thời, cũng cần những giải pháp kịp thời bảo đảm hài hoà lợi ích giữa các bên doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.

Bất động sản nghỉ dưỡng đang là nguồn thu lớn của nhiều địa phương. Ảnh: Xuân Hoát.

Chủ tịch Hội luật gia Việt Nam cho rằng thực tế hàng trăm dự án bất động sản du lịch đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, do vướng chính sách, pháp luật nên các dự án chưa được thừa nhận đúng với mục đích đầu tư của nó. Vì vậy, nếu khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì cần nhanh chóng được chuyển sang đất theo đúng với quy hoạch và được tiếp tục thực hiện khai thác đầu tư, được cấp giấy cứng nhận để bảo vệ quyền tài sản cho nhà đầu tư.

Ông đề xuất phương án các chủ đầu tư phải nộp bổ sung tiền đất nếu có và người mua được sử dụng đất ổn định, lâu dài. Trong trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thì phải chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ.

Điều này vẫn tuân thủ đúng luật đồng thời sẽ kịp thời vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch, bền vững.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - cho rằng hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch đang chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp lý chung áp dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản, du lịch và các quy định liên quan khác (ít nhất là 5 luật liên quan). Trong đó, hệ thống pháp lý căn bản cao nhất gồm các luật như Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Du lịch.

Trong khi đó, bất động sản du lịch chưa được định danh; chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch; chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng..) dẫn đến khó khăn, phức tạp trong quá trình áp dụng cho cả phía cơ quan quản lý Nhà Nước, nhà đầu tư.

Ông đề xuất cần coi bất động sản du lịch là một lĩnh vực kinh tế, kinh doanh, vừa đáp ứng nhu cầu của người dân, khách du lịch, vừa là cảnh quan, nghỉ dưỡng… Do đó, cần giải quyết cấp bách những vướng mắc đang tồn tại. Cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó.

Khơi thông nguồn lực đất đai

TS Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - kiến nghị Chính phủ cần ban hành các văn bản dưới luật để giải quyết cấp bách về pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng để có cơ sở tiếp tục thực hiện các dự án đã và đang triển khai.

Theo TS Đính, điều này vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi Trường cho biết bản chất của quy hoạch sử dụng đất để tránh đi những quan niệm không đầy đủ.

“Quy hoạch sử dụng đất có thực chất là đưa mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội lên không gian mặt đất sao cho phù hợp nhất theo nghĩa đảm bảo hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội và hiệu quả môi trường", GS Võ nói.

"Theo nghĩa này, tại các nước công nghiệp phát triển không còn quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội mà họ chuyển sang khái niệm quy hoạch chiến lược và sau đó đưa quy hoạch chiến lược này lên không gian mặt đất. Không gian mặt đất ở đây được hiểu là cả tầng trên không, tầng sâu trong lòng đất, mặt nước và tầng dưới nước. Cách quan niệm như vậy hoàn toàn khác với cách quan niệm trong xây dựng pháp luật về quy hoạch ở Việt Nam”, GS Võ phân tích thêm.

Chuyên gia cho rằng cần bổ sung chính sách để khơi thông nguồn lực về đất đai ở những đô thị lớn có lợi tế về du lịch. Ảnh: Xuân Hoát.

Ông cho rằng tại Luật Đất đai hiện hành năm 2013 vẫn theo đuổi phương thức quy hoạch sử dụng đất theo các mục đích sử dụng đất, không theo phân vùng sử dụng đất.

Theo đó, tại Điều 10 về phân loại đất, chỉ có loại đất sản xuất, kinh doanh, và sau đó tại Điểm g Khoản 1 Điều 57 về chuyển mục đích sử dụng đất lại chia loại đất này thành đất sản xuất công nghiệp và đất kinh doanh dịch vụ để quản lý việc chuyển mục đích sử dụng đất.

“Như vậy, không có thuật ngữ ‘đất du lịch, nghỉ dưỡng’ và ‘khu chức năng du lịch, nghỉ dưỡng’, trong khi đó Luật này đề cập khá nhiều tới khu đô thị, đất để phát triển, chỉnh trang đô thị. Khi kinh tế du lịch phát triển, đòi hỏi các khu du lịch đa dạng hơn và khi đời sống con người phát triển, đòi hỏi các khu nghỉ dưỡng (second home) phổ cập hơn. Đây chính là lý do để buộc phải quy hoạch theo phân vùng, trong đó có các khu chức năng du lịch, nghỉ dưỡng”, GS Võ nói.