Hàng trăm nghìn tỷ đồng ứ đọng vì ‘đất ở không hình thành đơn vị ở’

Thời gian qua, phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển sôi động với nhiều sản phẩm bất động sản cao cấp như resort, resort villa, shopvilla, nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse); mô hình căn hộ du lịch (condotel), căn hộ khách sạn (boutique hotel), du lịch lưu trú tại nhà dân bản địa (homestay)...

Thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy đến tháng 9/2021, tại 15 địa phương gồm Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Thừa Thiên - Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang) có 239 dự án bất động sản du lịch với hàng trăm nghìn sản phẩm có tổng giá trị khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Doanh nghiệp, nhà đầu tư “khóc trên đống tài sản”

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng bên cạnh những kết quả đạt được vẫn còn tồn tại, hạn chế như nguồn lực về đất đai chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Ngoài ra, việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp, thậm chí một số địa phương chưa thực sự đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Đơn cử như ở tỉnh Khánh Hòa, từ năm 2015, hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng “khủng” được địa phương này cấp phép cho nhà đầu tư.

Thời điểm đó UBND tỉnh Khánh Hòa đã cho ra thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Trong đó, yêu cầu việc triển khai thực hiện và đưa vào khai thác dự án phải tuân thủ quy định về quản lý khu vực đất ở nhưng “không hình thành đơn vị ở” nghĩa là không có quyền cư trú (hộ khẩu).

Nhiều dự án ở bắc bán đảo Cam Ranh bất động vì có yếu tố "đất ở không hình thành đơn vị ở". Ảnh: Duy Hiếu.

Tại Thông báo kết luận số 1919 của Thanh tra Chính phủ ngày 4/11/2020 về 35 dự án chuyển đổi nhà đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác ở tỉnh Khánh Hòa, đã chỉ ra rằng quá trình thực hiện các dự án đã phát sinh một số bất cập, vướng mắc chủ yếu do pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” trong khu du lịch; tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng về thời hạn sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư thứ cấp đã nhận chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất, thực hiện quyền cư trú…

Thực tế đã chứng minh, thời gian qua rất nhiều khách hàng mua các dự án có loại đất nói trên bức xúc vì chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, trong khi các chủ đầu tư “đau đầu” vì dự án ngưng trệ, hàng trăm tỷ đồng ứ đọng, đất dự án vướng pháp lý, bị thanh tra, kiện cáo.

Theo GS.TS Đỗ Văn Đại - Giảng viên trường Đại học Luật TP.HCM, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn án lệ Tòa án nhân dân tối cao, cho rằng thực trạng các nhà đầu tư thứ cấp hiện nay chậm được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) đối với bất động sản đã mua từ chủ đầu tư dự án kéo theo một số hệ lụy về pháp lý, đầu tư cũng như kinh tế, xã hội.

Khách hàng không thể chuyển nhượng cho người khác hay không có cơ hội thế chấp bất động sản đó để vay tiền từ các tổ chức tín dụng. Trong khi họ đã đầu tư một lượng tiền lớn vào đây.

GS.TS Đỗ Văn Đại

“Trong Luật Đất đai không có quy định loại đất nào là ‘đất ở không hình thành đơn vị ở’ và Khánh Hòa có đề cập tới loại đất này. Riêng tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh - khu du lịch Bãi Dài - có trên 40 dự án thì hơn một nửa liên quan đến ‘đất ở không hình thành đơn vị ở’”, ông Đại nói.

Theo ông Đại, hiện nhiều khách hàng đã nhận bất động sản và xác định là chủ sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng nhưng lại không được cấp sổ đỏ.

“Như vậy, khách hàng gần như là các chủ sở hữu không toàn diện. Họ không thể tiến hành một cách hợp pháp nhiều giao dịch đối với bất động sản như, không thể chuyển nhượng cho người khác hay không có cơ hội thế chấp bất động sản đó để vay tiền từ các tổ chức tín dụng. Trong khi họ đã đầu tư một lượng tiền lớn vào đây”, ông Đại phân tích.

Cần sớm gỡ “nút thắt”

Theo ông Đại, vướng pháp lý, dòng tiền tồn đọng lâu dài sẽ tạo tâm lý e ngại, doanh nghiệp không dám triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không tham gia, địa phương mất đi cơ hội phát triển.

“Chính sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng về thực hiện cấp sổ đỏ cho các khách hàng mua bất động sản đã gây ra nhiều bức xúc từ khách hàng. Từ những bức xúc đó, khách hàng đã tiến hành khiếu nại, khiếu kiện dẫn đến nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng, tiềm tàng gây nguy cơ gây bất ổn trật tự xã hội”, ông Đại nhận định.

Vị chuyên gia cho rằng để giải quyết những vấn đề trên các nhà làm luật và chính quyền các cấp sớm tìm ra giải pháp hợp lý như ghi nhận thêm loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

“Trước mắt cần ngay giải pháp để, đường hướng cấp giấy chứng nhận cho các chủ đầu tư thứ cấp tại các dự án đã được phê duyệt để tạo an tâm cho các chủ đầu tư, tránh được các hệ lụy như đã phân tích ở trên”, ông Đại nói thêm.

Nhiều chủ đầu tư mua ở dự án có "đất ở không hình thành đơn vị ở" căng băng rôn trước UBND tỉnh Khánh Hòa yêu cầu can thiệp, bảo vệ quyền lợi. Ảnh: X. Hoát.

Đồng quan điểm, TS. Lê Trường Sơn - Phó hiệu trưởng trường Đại học Luật TP.HCM, trọng tài viên Trung tâm VIAC, nhìn nhận mức độ quan tâm về đầu tư bất động sản du lịch giảm liên tiếp từ tháng 5 tới đầu tháng 9/2021, từ mức 100% xuống chỉ còn 30%.

Hiện, việc cấp phép loại hình bất động sản du lịch phải qua nhiều thủ tục và các cơ quan khác nhau. Điều này làm tăng tính ‘chặt chẽ’ nhưng vô hình trung làm cho các doanh nghiệp đầu tư vướng rào cản trong quá trình kinh doanh của mình.

TS. Lê Trường Sơn

“Hiện, việc cấp phép loại hình bất động sản du lịch phải qua nhiều thủ tục và các cơ quan khác nhau như Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch … Điều này làm tăng tính ‘chặt chẽ’ nhưng vô hình trung làm cho các doanh nghiệp đầu tư vướng rào cản trong quá trình kinh doanh của mình”, TS Sơn nói.

Phó hiệu trưởng trường Đại học Luật TP.HCM cho rằng cần quy định một cơ quan nhất định để quản lý cấp phép cho hoạt động này tránh việc đùn đẩy trách nhiệm cho nhau nếu có sự cố xảy ra. Đồng thời, cần cấp quyền sở hữu cho loại hình bất động du lịch nghỉ dưỡng để tạo hành lang pháp lý cụ thể và sự an tâm cho nhà đầu tư với các kế hoạch đầu tư, kinh doanh của mình.

Khánh Hòa xin ý kiến Trung ương

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Khánh Hòa, chỉ riêng tại khu vực bắc bán đảo Cam Ranh qua rà soát có 18 dự án liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Hiện, 16 dự án đã được UBND tỉnh Khánh Hòa giao đất, cho thuê đất đối với loại đất kể trên với diện tích rất lớn như khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flower (hơn 4,2 ha), dự án Cam Ranh Bay Cortages (hơn 4,8 ha), khu du lịch Sài Gòn - Cam Ranh Resort (hơn 4,6 ha)... Trong số này, có 10 dự án chuyển từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang đất thương mại dịch vụ, còn 8 dự án khác vẫn chưa thực hiện việc chuyển đổi.

Một lãnh đạo UBND tỉnh Khánh Hòa cho biết địa phương đã trình Chính phủ những vướng mắc về pháp lý liên quan “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

“Chúng tôi đang chờ ý kiến, hướng dẫn từ Trung ương để xử lý. Ngoài ra, địa phương cũng chủ động chỉ đạo các sở ngành liên quan làm việc với nhà đầu tư để giải quyết trong đó có việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ ‘đất ở không hình thành đơn vị ở’ sang đất dịch vụ thương mại”, vị lãnh đạo này nói.